Dit zijn de bijkomende kosten bij nieuwbouw

Koop je een nieuwbouwwoning, dan weet je zeker dat de isolatie op orde is en dat het huis voldoet aan de eisen van deze tijd. Bovendien kun je het huis helemaal naar je eigen smaak inrichten. Maar bij een nieuwbouwwoning heb je wel te maken met andere kosten dan bij een bestaand huis. Nieuwbouw.nl en NVM werden geïnterviewd door het AD en nemen de meest voorkomende kosten onder de loep.

Vrij op naam

Een nieuwbouwwoning koop je ‘vrij op naam’. Je betaalt dus geen overdrachtskosten. Deze worden door de projectontwikkelaar betaald. Ook de legeskosten die bij de vergunning horen, komen voor rekening van de projectontwikkelaar, tenzij je in eigen beheer bouwt. Maar let op, heb je voor de woning een financiering nodig, dan betaal je wel kosten bij de notaris voor de hypotheekakte. Gemiddeld ben je dan zo’n 500 tot 1.000 euro kwijt.
Daarnaast heb je ook nog de kosten voor hypotheekadvies- en bemiddeling en mogelijk kosten voor een taxatie. Hiervoor moet je rekenen op ongeveer 2.500 euro.

Dubbele lasten

Wie een nieuwbouwwoning koopt, heeft bijna altijd te maken met dubbele lasten omdat het huis nog gebouwd wordt, terwijl je ook ergens moet wonen. Je huidige huur of hypotheeklasten lopen gewoon door totdat je verhuist. De bouw van een nieuwbouwhuis duurt gemiddeld 12 tot 24 maanden. Het wordt meestal uitgedrukt in werkbare dagen. Een jaar telt ongeveer 180 werkbare dagen. Voor het bouwen van een huis staan zo’n 180 tot 360 werkbare dagen.

Betaaltermijnen

Een nieuwbouwwoning betaal je niet in een keer, maar in termijnen. De voortgang van de bouw bepaalt deze termijnbetalingen. De eerste termijn betaal je al voor de start van de bouw. Dat is voor de grond. Elke keer wanneer een gedeelte van de woning is afgebouwd, ontvang je een factuur. In de koop-aannemingsovereenkomst staat het aantal termijnen en het te betalen bedrag bij elke termijn.

Renteverlies

In de beginfase van de bouw betaal je nog niet veel voor je nieuwe woning. Maar langzaam maar zeker lopen de kosten voor de nieuwe woning op. Dat werkt als volgt: het geld van de hypotheek voor je nieuwe woning stort de bank in een zogeheten bouwdepot. Dat is een spaarrekening van waaruit je de aannemer tijdens de bouw in termijnen betaalt. Over het geld op die rekening ontvang je rente. Tegelijkertijd betaal je aan de bank maandelijks hypotheekrente en aflossing. Het bedrag in je bouwdepot wordt na verloop van tijd kleiner, want je maakt immers steeds meer geld over aan de aannemer. Hierdoor ontvang je steeds minder rente op je depot. Dit heet renteverlies en is een extra kostenpost die je fiscaal mag aftrekken.

Overbruggingshypotheek

Wie veel overwaarde op zijn huidige huis heeft en dat ook weer in de nieuwe woning stopt, kan zelfs te maken krijgen met driedubbele lasten. Je hebt bijvoorbeeld een bestaande woning met een hypotheek van 200.000 euro, maar je kunt het huis verkopen voor 450.000 euro. Dan heb je een overwaarde van 250.000 euro, maar dat geld staat nog niet op je rekening. Dat komt pas vrij zodra je je woning verlaat. Dat geld moet je voorfinancieren en dat doe je met een overbruggingshypotheek. In dat geval heeft iemand dus de oude hypotheek, de nieuwe en een overbruggingshypotheek.

Bouwrente

Soms is de bouw al begonnen en stap je later in het project. In zo’n geval betaal je bouwrente over de reeds vervallen termijnen aan de aannemer. Het percentage van deze rente staat in de koop-aannemingsovereenkomst. Je kunt dit meefinancieren in de hypotheek. Al is het meestal gunstiger om dit met eigen geld te betalen als dat mogelijk is.

Meerwerk

Een nieuwbouwwoning kun je vaak helemaal laten aanpassen aan jouw wensen. Dat kan gaan om iets kleins zoals een extra stopcontact bij je zithoek tot iets groters zoals een dakkapel. Voor deze extra’s rekent de aannemer meerwerkkosten. Deze kun je vaak gewoon meefinancieren in je hypotheek. Met een dakkapel wordt je woning bijvoorbeeld meer waard. Wel is het zo dat elke geldverstrekker daar zijn eigen regels voor heeft.

Stelpost

De badkamer en soms ook de keuken worden in de overeenkomst vaak opgenomen als stelpost. De badkamer wordt dan bijvoorbeeld opgenomen als stelpost van 8000 euro. De aannemer heeft dan afspraken gemaakt met een bepaalde badkamerzaak. Daar mag jij als koper voor dat bedrag tegels en sanitair uitzoeken. Kies je een badkamerbetegeling die duurder is, dan wordt dat gezien als meerwerk. Bij een andere sanitairwinkel iets uitzoeken kan ook. In dat geval krijg je de 8000 euro terug. Wel kun je dan pas na oplevering je badkamer laten plaatsen.

Opleveringskeuring

Als koper van een nieuwbouwhuis heb je het recht de woning kort voor de oplevering te laten beoordelen door een expert. Dat is niet verplicht, maar wel verstandig. Deze expert bekijkt je woning kritisch op gebreken. Die kunnen variëren van een kras op het raam of een beschadiging tot een onderdeel dat de aannemer vergeten is te installeren. Een keuring kost voor een gemiddelde woning ongeveer 300 euro. De bouwer heeft na oplevering nog drie maanden de tijd om eventuele gebreken op te lossen.

5% regeling

Wie een nieuwbouwwoning koopt, heeft het recht om bij de oplevering 5% van de aanneemsom achter te houden. Vind je bij de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken, dan is de regeling een stok achter de deur, zodat de aannemer de gebreken snel herstelt.

Dit kun je op twee manieren regelen: je stort de helft van de laatste betalingstermijn in een bouwdepot bij de notaris óf de aannemer stelt een bankgarantie. Dit houdt in dat de bank garant staat voor 5% van de aanneemsom, mocht de aannemer zijn verplichtingen niet nakomen. In dat geval betaal je de volledige laatste termijn aan de bouwer. Belangrijk is wel dat je controleert of de aannemer daadwerkelijk een bankgarantie heeft.

Extra kosten

Met de bouw van je woning alleen ben je er qua kosten nog niet. Je krijgt ook te maken met inrichtingskosten zoals stucwerk, stoffering, erfafscheiding en de tuin. Waar je bij een bestaande woning vaak wat kunt overnemen van de vorige eigenaar, kan dat bij nieuwbouw niet. Hiervoor zul je dus ook budget moeten reserveren. De hoogte van dit budget is afhankelijk van je persoonlijke smaak en de kwaliteitseisen die je aan de afwerking stelt.