Nieuwbouw kopen met overwaarde: zo werkt een overbruggingshypotheek

Je wil een nieuwbouwwoning kopen. Maar hoe betaal je de bouwtermijnen als je geld nog in je huidige woning zit? De overwaarde op je huidige huis vormt vaak een belangrijk deel van het budget voor je nieuwe woning. Alleen komt dat geld meestal pas vrij wanneer je oude woning is verkocht en geleverd bij de notaris. Terwijl de eerste rekeningen voor je nieuwbouwwoning dan al binnenkomen. Gelukkig is daar een oplossing voor.

De overbruggingshypotheek

Het is een van de meest gestelde vragen bij de hypotheekadviseur: "Hoe betaal ik de eerste bouwtermijnen als mijn huidige huis nog niet is verkocht?" Het antwoord daarop is meestal een overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke lening die je afsluit naast je nieuwe hypotheek. Hiermee schiet de bank je de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast voor.

Bij nieuwbouw wordt meestal gewerkt met een bouwdepot. Vanuit dat depot worden de bouwtermijnen betaald zodra de aannemer een nieuwe fase van de bouw afrondt. Jouw eigen geld (zoals de overwaarde uit je huidige woning) moet vaak eerst worden ingebracht. Daar komt de overbruggingshypotheek in beeld. Die fungeert tijdelijk als je eigen geld. Zo kun je de eerste kosten betalen, zoals:

• de aankoop van de grond
• de eerste bouwtermijnen
• bijkomende kosten rond de bouw

Zodra je huidige woning wordt verkocht en de overdracht bij de notaris plaatsvindt, los je de overbruggingshypotheek in één keer af met de verkoopopbrengst.

Houd rekening met tijdelijke dubbele lasten

Een overbruggingshypotheek maakt de stap naar nieuwbouw mogelijk. Maar het brengt wel tijdelijke kosten met zich mee. Tijdens de bouwperiode kun je te maken krijgen met:

• de hypotheeklasten van je huidige woning
• rente over het deel van je nieuwe hypotheek dat al is opgenomen uit het bouwdepot
• rente over de overbruggingshypotheek

Daardoor kunnen je maandlasten tijdelijk hoger zijn dan je gewend bent.

De rente op een overbruggingshypotheek is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, zolang het geld wordt gebruikt voor je eigen woning en je voldoet aan de fiscale voorwaarden. Toch is het belangrijk om vooraf goed te berekenen of je deze periode financieel kunt overbruggen.

Waar banken op letten bij een overbruggingshypotheek

Banken willen zekerheid dat de verwachte overwaarde ook echt vrijkomt. Daarom gelden er een aantal belangrijke voorwaarden.

1. De 90%-regel
   Is je huidige woning nog niet verkocht? Dan lenen banken vaak maximaal 90% van de getaxeerde woningwaarde minus je huidige hypotheekschuld. Zo houden ze een buffer voor een eventuele lagere verkoopprijs.
   Is je woning al onvoorwaardelijk verkocht, dan kan vaak 100% van de verwachte overwaarde worden overbrugd.
2. De looptijd
   Een overbruggingshypotheek is tijdelijk. De maximale looptijd ligt meestal tussen 12 en 24 maanden. Bij nieuwbouw is dat belangrijk, omdat bouwprojecten soms langer duren dan gepland.
3. Vaste of variabele rente
   De rente bij een overbruggingshypotheek is meestal variabel. Je maandlasten kunnen dus veranderen als de rente stijgt of daalt. Houd bij een variabele rente rekening met schommelingen.
4. Taxatie van je woning
   Vrijwel altijd vraagt de bank om een recent taxatierapport van je huidige woning. Op basis daarvan bepalen ze hoeveel overwaarde er waarschijnlijk beschikbaar komt.

Zo zet je je overwaarde slim in

Door je overwaarde slim in te zetten, hoef je niet direct een groot bedrag aan spaargeld te gebruiken voor de eerste facturen van de aannemer. Je benut simpelweg het vermogen dat je in je huidige woning hebt opgebouwd voor de volgende stap: je nieuwe huis.

Belangrijk is vooral dat je vooraf duidelijkheid hebt. Zorg voor een realistische inschatting van de verkoopwaarde van je huidige woning en bespreek met een adviseur hoe je de financiering het beste kunt regelen. Dan weet je waar je aan toe bent. En kun jij je aandacht richten op de leuke keuzes, terwijl de betaling van de bouwtermijnen op de achtergrond goed geregeld is.