Nieuwbouw kopen om te verhuren: privé of via een BV?

Je hebt je ingeschreven voor een nieuwbouwproject, je bent ingeloot en weet welk appartement of huis je wilt kopen. De financiering is geregeld en de koop-/aannemingsovereenkomst ligt klaar.

Maar er is nog één belangrijke vraag, als je de woning wilt gaan verhuren, om over na te denken vóór je je handtekening zet: koop je de woning op je eigen naam of via een BV? Voor wie een nieuwbouwwoning wil kopen als belegging, kan die keuze later lastig én kostbaar zijn om te veranderen. Daarom is het verstandig om er al vóór het tekenen bij stil te staan.

Waarom je deze keuze het beste vooraf maakt
Bij een nieuwbouwwoning betaal je in principe geen overdrachtsbelasting bij de eerste levering. De woning wordt vrij op naam geleverd en de btw is verwerkt in de koopprijs. Wil je een woning die je privé hebt gekocht later alsnog onderbrengen in een BV? Dan kan sprake zijn van een nieuwe overdracht. Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, geldt in 2026 in beginsel een overdrachtsbelastingtarief van 8%. Dat betekent dat het financieel aantrekkelijk kan zijn om vooraf goed na te denken over de manier waarop je een nieuwbouwwoning koopt. De juiste keuze is daarbij afhankelijk van je persoonlijke situatie en je plannen met de woning.

Een woning kopen op je eigen naam
Koop je een woning privé en verhuur je deze, dan valt de woning doorgaans in box 3. Daarbij wordt gekeken naar je vermogen en gelden de box 3-regels die op dat moment van toepassing zijn. Dat kan een relatief eenvoudige manier zijn om in vastgoed te beleggen. Je hoeft bijvoorbeeld geen BV op te richten en hebt niet te maken met een jaarrekening en de bijbehorende administratie. Tegelijkertijd kan de belastingdruk hoger uitvallen dan je op basis van alleen je huurinkomsten zou verwachten. De belasting in box 3 wordt namelijk niet uitsluitend bepaald door wat je daadwerkelijk aan huur overhoudt. Heb je al veel vermogen in box 3 of wil je in de toekomst meerdere woningen aankopen, dan kan het daarom verstandig zijn om ook naar andere mogelijkheden te kijken.

Wat zijn de voordelen van een vastgoed-BV?
Koop je een woning via een BV, dan worden de huurinkomsten en kosten binnen de BV verwerkt. Over de winst betaalt de BV vennootschapsbelasting. Een belangrijk verschil met privé beleggen is dat je de winst in de BV kunt laten zitten en kunt gebruiken voor bijvoorbeeld onderhoud, een volgende investering of de aankoop van extra vastgoed. Dat kan vooral interessant zijn als je van plan bent om een vastgoedportefeuille op te bouwen. Keer je de winst uiteindelijk uit naar privé, dan kan er vervolgens box 2-belasting verschuldigd zijn. Daarnaast brengt een BV ook kosten en administratieve verplichtingen met zich mee, zoals de administratie, aangiften en het opstellen van een jaarrekening. Een BV is dus niet automatisch voordeliger dan privé beleggen.

Privé of een BV: een eenvoudig voorbeeld
Stel: je koopt een nieuwbouwappartement dat je gaat verhuren. De huurinkomsten bedragen € 18.000 per jaar en na onderhoud, beheer en andere kosten houd je € 13.500 over. Bij een aankoop via een BV wordt gekeken naar de werkelijke winst. Laat je de winst in de BV, dan kan het resterende bedrag worden gebruikt voor nieuwe investeringen. Koop je de woning privé, dan valt deze in box 3. De uiteindelijke belasting hangt onder meer af van de waarde van de woning, je overige vermogen, eventuele schulden en de op dat moment geldende fiscale regels. De belangrijkste vraag is daarom niet alleen hoeveel belasting je betaalt, maar ook wat je met het rendement wilt doen. Wil je de opbrengsten gebruiken als extra inkomen? Of wil je de winst juist zo veel mogelijk gebruiken om verder te investeren in vastgoed? Vooral in dat laatste geval kan een BV interessant zijn om te onderzoeken.

Houd rekening met de kosten van een BV
Een BV heeft ook een keerzijde. Je krijgt te maken met oprichtingskosten en jaarlijkse kosten voor bijvoorbeeld administratie, aangiften en de jaarrekening. Daarnaast zijn niet alle kosten en fiscale voordelen vanzelfsprekend. Zo gelden voor vastgoed specifieke regels voor onder meer afschrijving. Heb je één woning die je langdurig wilt verhuren en verwacht je de huurinkomsten grotendeels privé te gebruiken? Dan is een BV niet automatisch de meest aantrekkelijke oplossing. Ben je juist van plan om de opbrengsten steeds opnieuw te investeren en je portefeuille verder uit te bouwen? Dan kan het de moeite waard zijn om de mogelijkheden van een BV te vergelijken met privé beleggen.

Let bij nieuwbouw ook op het huurpotentieel
Wie een nieuwbouwwoning koopt om te verhuren, moet niet alleen kijken naar de aankoopprijs en de verwachte huur. Ook het woningwaarderingsstelsel kan belangrijk zijn. Het aantal WWS-punten bepaalt mede in welk segment een woning valt en welke huur je maximaal mag vragen. Nieuwbouwwoningen hebben vaak een goede energieprestatie, wat invloed kan hebben op het puntenaantal. Toch is het verstandig om vooraf te laten berekenen hoeveel punten het specifieke woningtype krijgt. Dat geeft meer inzicht in de maximale huur en daarmee in het mogelijke rendement. Daarnaast duurt het bij nieuwbouw vaak enige tijd voordat je daadwerkelijk huurinkomsten ontvangt. Tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de oplevering kan een aanzienlijke periode zitten. In de tussentijd kunnen er wel financiële verplichtingen zijn, terwijl de huurinkomsten nog moeten beginnen. Neem dat daarom mee in je financiële planning.

Vier vragen om jezelf te stellen vóór je tekent
Wil je een nieuwbouwwoning kopen om te verhuren? Beantwoord dan in ieder geval deze vragen voordat je de koop-/aannemingsovereenkomst tekent:
1. Koop ik deze woning als investering of wil ik er zelf gaan wonen?
Bij zelfbewoning speelt de keuze tussen privé en een vastgoed-BV uiteraard heel anders.
2. Blijft het bij één woning of wil ik verder investeren?
Bij plannen om meerdere woningen aan te kopen, kan de manier waarop je je vastgoed structureert belangrijker worden.
3. Wil ik de huurinkomsten privé gebruiken of opnieuw investeren?
Wanneer je rendement wilt gebruiken voor nieuwe investeringen, kan een BV andere mogelijkheden bieden dan privé beleggen.
4. Wat is het WWS-puntenaantal en wat betekent dat voor de maximale huur?
Een goede berekening vooraf voorkomt dat je rendement later tegenvalt.

Laat de keuze aansluiten bij jouw plannen
Er is geen standaardantwoord op de vraag of je een nieuwbouwwoning beter privé of via een BV kunt kopen. De beste keuze hangt onder andere af van je vermogen, financiering, andere bezittingen, toekomstplannen en de manier waarop je het rendement wilt gebruiken. Juist omdat je deze keuze bij nieuwbouw al vóór het tekenen kunt meenemen, is het verstandig om de verschillende mogelijkheden vooraf goed naast elkaar te zetten. Twijfel je over de afweging voor jouw situatie, leg je som dan naast die van mensen die dit vaker hebben gedaan. Een adviseur van Vrijheid Vastgoed kan je helpen om de gevolgen voor jouw persoonlijke situatie inzichtelijk te maken voordat je de definitieve keuze maakt.