Zo bereken je hoeveel overbruggingskrediet je kunt krijgen

Een nieuwbouwhuis kopen is voor veel doorstromers een wens die in vervulling gaat. Vaak zit er overwaarde in je huidige woning. Toch ontstaat er een financieel puzzelstuk: je moet namelijk al betalen voor je nieuwe huis, terwijl je oude huis nog niet is verkocht. Om die periode te overbruggen, kun je een overbruggingskrediet gebruiken. Maar hoeveel kun je eigenlijk lenen? 

Waarom een overbruggingskrediet bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw betaal je de woning in stappen: eerst de grond en daarna de bouwtermijnen. Je overwaarde zit op dat moment nog 'vast' in je huidige woning en komt pas vrij na de verkoop. Met een overbruggingskrediet kun je die verwachte overwaarde alvast gebruiken. Dat maakt het mogelijk om de grondkosten alvast betalen, meerwerk te financieren en andere bijkomende kosten opvangen.

Zonder overbruggingskrediet zou je deze uitgaven zelf moeten kunnen voorschieten met spaargeld of financieren via een extra lening.

Zo rekenen banken

Je overwaarde berekenen lijkt eenvoudig: verwachte verkoopprijs min je openstaande hypotheek. Toch gebruiken banken dit bedrag niet één-op-één. In de praktijk wordt er voorzichtig gerekend. Dat doen ze om risico’s te beperken, voor zichzelf én voor jou. Het resultaat is een vrij voorspelbare rekensom. Bij elke stap wordt een deel van je verwachte overwaarde afgetrokken. Wat overblijft, is het bedrag dat je meestal kunt overbruggen.

- Stap 1: niet 100%, maar circa 90% van de woningwaarde

Banken nemen meestal ongeveer 90% van de verwachte verkoopprijs mee. Die marge is bedoeld als buffer. Bijvoorbeeld als je woning minder opbrengt of de verkoop langer duurt.
Verwacht je een verkoopprijs van 500.000 euro? Dan rekent de bank vaak met ongeveer 450.000 euro. Dit is het startpunt van je overbruggingskrediet.

- Stap 2: aftrekken openstaande hypotheek

Van dat startbedrag wordt je huidige hypotheekschuld afgetrokken. Dat deel moet je bij verkoop namelijk eerst terugbetalen. 
In dit voorbeeld is dat bijvoorbeeld: 450.000 euro min 200.000 euro = 250.000 euro.

- Stap 3: kosten van verkoop

Daarna houden banken rekening met verkoopkosten. Denk aan makelaarskosten, notariskosten, kosten voor het aanvragen van een energielabel en voor het verkoopklaar maken van de woning.
Die liggen vaak tussen de 5.000 en 10.000 euro. Wat overblijft is het bedrag dat je ongeveer kunt overbruggen. In het voorbeeld is dat tussen de 240.000 en 245.000 euro.

- Stap 4: soms extra marge

Staat je woning nog niet te koop of is de markt onzeker? Dan kan de bank nóg iets voorzichtiger rekenen. Dat kan invloed hebben op het maximale krediet.

Bruto vs. netto overbrugging

In bovenstaande berekening zie je het verschil tussen bruto en netto overbrugging. De bruto berekening start bij de (gecorrigeerde) woningwaarde. De netto overbrugging is het bedrag dat overblijft na aftrek van je hypotheek en kosten.

Dat netto bedrag kun je gebruiken voor je nieuwbouwwoning, bijvoorbeeld voor de grond of meerwerk.

Rente en dubbele lasten

Een overbruggingskrediet heeft vaak een iets hogere rente dan je gewone hypotheek. Dat komt omdat de bank tijdelijk meer risico loopt. Tijdens de bouwperiode heb je namelijk te maken met dubbele woonlasten. Bij nieuwbouw kun je dit deels opvangen met een rentedepot. Daarmee betaal je de rente tijdens de bouwperiode tijdelijk vanuit je financiering in plaats van uit je maandinkomen. 

Let op de looptijd

Nieuwbouw kost tijd, zo'n 1,5 tot 2 jaar. Soms kan de bouw langer duren dan gepland, waardoor je overbruggingskrediet ook langer loopt. Het is daarom verstandig om dit onderdeel van je financiering goed en realistisch in te richten. Kijk niet alleen naar het bedrag, maar ook naar de looptijd en de maandlasten. Zo voorkom je financiële druk tijdens de bouw en houd je grip op je situatie. 

Vooruitkijken geeft rust

Een overbruggingskrediet is dus vooral een praktisch hulpmiddel om de stap naar nieuwbouw te kunnen maken. Als je vooraf duidelijk hebt hoeveel je kunt overbruggen, voorkom je verrassingen. Dat geeft rust tijdens het bouwproces en zorgt ervoor dat je je kunt focussen op je nieuwe woning.