Het verschil tussen een VvE en bewonersvereniging

Meestal denk je bij een Vereniging van Eigenaren aan een appartementencomplex. Toch kan een vereniging ook aan de orde komen bij eengezinswoningen, zodra meerdere bewoners iets delen met elkaar. Denk aan een gemeenschappelijke tuin, buurtschuur of parkeergelegenheid zijn. Samen eigenaar zijn betekent dat er gezamenlijke afspraken nodig zijn.

Informeer goed bij het kopen van een nieuwbouwhuis of er sprake is van een vorm van vereniging. Via de website van het project wordt dit vermeld.

VvE of bewonersvereniging?

De twee meest voorkomende typen verenigingen bij nieuwbouwprojecten zijn een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een bewonersvereniging. Bij een VvE ben je eigenaar van een aanwijsbaar object. Bij een bewonersvereniging ben je voor een bepaald deel eigenaar (deelgenoot) zonder dat het concreet aanwijsbaar is. Hieronder leggen we uit welk type vereniging bij welk type eigendom aan de orde is.

• Vereniging van Eigenaren bij aanwijsbaar eigendom

Wanneer je een huis koopt dat onderdeel is van een groter gebouw, krijg je te maken met de VvE. Jouw appartement is een aanwijsbaar object waar jij het exclusief gebruiksrecht van hebt. De VvE is verantwoordelijk voor het behartigen van het gezamenlijke belang van alle eigenaren, het (groot) onderhoud en beheer van het appartementencomplex.
Een VvE heeft verplicht een bestuur, een huishoudelijk reglement, afdracht servicekosten en een reservefonds voor onderhoud.

• Bewonersvereniging bij gedeeltelijk eigendom

Er is sprake van een bewonersvereniging wanneer je mede-eigenaar of deelgenoot wordt van een ‘mandelig gebied’, oftewel een gemeenschappelijk gebied. Dit gebied gebruik je samen met andere kopers van nieuwbouwhuizen. Denk bijvoorbeeld aan een parkeerhof of een gemeenschappelijke tuin.

Samen met alle andere bewoners ben je onverdeeld eigenaar van een aandeel in, we nemen als voorbeeld, een parkeerhof. Helemaal je eigen gang gaan is dus niet aan de orde. Wanneer je bijvoorbeeld een laadpaal voor de elektrische auto zou willen, dan kun deze alleen plaatsen in overleg met de mede-eigenaars in een bewonersvereniging. De parkeerplaats is juridisch verbonden aan het huis. Wanneer je de woning verkoopt, verkoop je automatisch ook het aandeel in het parkeerhof.

Mandeligheidsbepalingen bij VvE en bewonersverenigingen

In de akte van levering zijn de vastgestelde mandeligheidsbepalingen opgenomen. Een voorbeeld hiervan is een heg tussen jouw tuin en de tuin van de buren. Die moet op de grens staan van beide erven. Meestal vraagt een mandeligheid weinig aandacht en onderhoud en kunnen bewoners het eenvoudig onderling oppakken. Zo kan je met elkaar besluiten om samen op zaterdag onkruid te gaan wieden, om de portemonnee te trekken als er iets gebeuren moet, óf om elke maand een bijdrage te doen en een potje op te bouwen. Een groot verschil met een VvE is dat bij een bewonersvereniging een bijdrage in de kosten niet wettelijk verplicht is.

Huishoudelijk reglement en statuten

Beiden type verenigingen kunnen zorgen dat mandeligheid goed wordt opgevolgd. Dit doet het bestuur van de bewonersvereniging alleen aan de hand van statuten. Een bestuur van de VvE doet dit aan de hand van statuten én een huishoudelijk reglement. Wanneer bewoners zich niet houden aan de bepalingen, zullen er ook boetes zijn. Bij de VvE is dit wettelijk vastgelegd. Zowel de VvE als de bewonersvereniging zijn rechtspersonen en staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

Geen vereniging

Je kunt er met elkaar ook voor kiezen om geen vereniging op te richten. We geven een voorbeeld waarin dit niet noodzakelijk is. Achter jouw huis en dat van de buren ligt een achterpad, zodat je vanaf de openbare weg met de fiets via de achtertuin het huis kunt bereiken. Jij en jouw buren gebruiken samen dit achterpad. Dit achterpad bestaat bijvoorbeeld uit betontegels en waterafvoer en heeft verder niet veel om het lijf. Het is overbodig om in deze situatie een hele beheervereniging op te richten.

Het deel van het achterpad in het verlengde van jouw perceel wordt meegeleverd bij de notaris. Deze vierkante meters zijn gedeeltelijk jouw eigendom, je bent er in gezamenlijkheid verantwoordelijk voor. Je kunt het dus niet betrekken bij jouw tuin, het moet een achterpad blijven. In de koopovereenkomst en in de akte van levering wordt dit vermeld en toegelicht. Aan de ene kant is iedere aangrenzende bewoner zelf formeel verantwoordelijk voor het aangrenzende achterpad, aan de andere kant maken jij en de buren samen gebruik van dit achterpad. In de praktijk betekent het vaak dat de betreffende bewoners dit gezamenlijk oppakken wanneer onderhoud nodig is.