Stijging hypotheekrente lijkt voorbij

De sterke stijging van de hypotheekrente vorig jaar is historisch gezien uitzonderlijk. Het lijkt erop dat het hoogste punt achter de rug is.

Voorspellen blijft lastig, waarschuwt Martin Hagedoorn vooraf. Als productmanager bij Ingage Franchise – de organisatie achter De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur – schrijft hij veel over renteontwikkeling. “Ik blijf altijd daarbij een beetje weg van voorspellingen omdat het van zoveel factoren afhankelijk is.” Met dat in het achterhoofd kun je wel kijken naar de trends in de markt.

De hypotheekrente is vanaf begin november al drie weken aan het dalen. Centrale banken in Europa en de VS hebben hun beleidsrentes niet verder verhoogd. Dat maakt dat hij verwacht dat we op het hoogste punt zitten van de rentes. “Economen voorzien dat de korte rente - variabel en één tot twee jaar vast – zich zal stabiliseren in 2024 en dat de middellange tot lange rentes – 5 tot 30 jaar - wat gaan dalen. Dat is uiteindelijk voor huizenkopers goed nieuws.”

Hypotheekrente in historisch perspectief

De sterke stijging van de hypotheekrente in 2022 is historisch gezien uitzonderlijk en heeft verschillende oorzaken: het beleid van de centrale banken; corona, waardoor productieketens van slag raakten (om in huizentermen te blijven: warmtepompen en zonnepanelen waren bijvoorbeeld slecht leverbaar); de oorlog in Oekraïne en de onzekerheid die dat met zich meebracht; hoge inflatie en gestegen energieprijzen. Allemaal van invloed. “Er was tegelijkertijd veel aan de hand. Waar je normaal gesproken ziet dat een rente gestaag oploopt, was het nu alsof je een veer losliet. Dat zorgde voor een best wel extreme situatie.”

Hagedoorn staaft dit aan een overzicht van de ontwikkeling van de hypotheekrente vanaf 1965. “Er is sinds die tijd nog nooit een jaar geweest waarin de rente zo hard is opgelopen. Dat geeft wel aan dat het iets uitzonderlijks was.”

Ook duidelijk: over langere tijdschalen bekeken, stelt het huidige renteniveau eigenlijk niet zo veel voor. Er zijn tijden geweest waarin de hypotheekrente 12 à 13 procent was. “De rente die we nu hebben, is historisch gezien nog steeds een lage rente.”

Dempende effecten op maandlasten

Voor de netto maandlasten viel de forse rentestijging – van 1 naar 4,5 procent - nog enigszins mee. Dat komt door twee dempende effecten. De eerste is de annuïteitenhypotheek. Daarin zit een stuk aflossing en een stuk rente. Tussen die twee zit een bepaalde balans. Ofwel: als de rente hard stijgt, los je wat minder af. Het tweede dempende effect zit in het feit dat de rente aftrekbaar is. Je gaat als consument meer rente betalen, maar krijgt (onder voorwaarden) maximaal 37 procent terug van de Belastingdienst.

Daar komt bij dat de rente die nu geldt vergelijkbaar is voor kopers van wie nu een renteperiode van tien jaar vast afloopt.

De hoge rente heeft wel een groot effect als je nu wil doorstromen naar een nieuwbouwwoning, omdat deze zorgt voor hoge dubbele lasten. Je kunt dan weliswaar je lage hypotheekrente meenemen naar de nieuwe woning, maar krijgt er twee leningen met hoge (variabele) rente bij. (Lees hier hoe dat zit)

Ondanks dat is de meeneemhypotheek belangrijk voor die doorstroming, ziet Hagedoorn. “In de crisis van 2009-2013 gingen mensen niet verhuizen naar een volgende koopwoning. Door de lage hypotheekrente van de laatste jaren in combinatie met de meeneemhypotheek is dat nu minder spannend. De meeneemhypotheek heeft de huizenmarkt op gang gehouden.”