Woonvraag wijkt af van uitgangspunten woningbouwbeleid

Het woningbouwbeleid sluit onvoldoende aan op de daadwerkelijke woonvraag, blijkt uit twee recente onderzoeken van RIGO en Friso de Zeeuw en Geurt Keers, in opdracht van NEPROM, WoningBouwersNL en IVBN. De onderzoeken leggen een fundamenteel probleem bloot: woningbouwbeleid is nog te vaak gebaseerd op theoretische aannames, terwijl woningzoekenden in de praktijk andere keuzes maken, gedreven door betaalbaarheid, beschikbaarheid en levensfase.

Betaalbaarheid is complexer dan beleidsnormen

Volgens RIGO is woonbehoefte niet eenduidig te definiëren. Het draait niet alleen om wat mensen idealiter zoeken, maar ook om wat zij feitelijk kunnen betalen en welke concessies zij in de praktijk doen. Daarmee brengen zij meer nuance aan in het debat over betaalbaarheid, programmering en doorstroming en is het een signaal dat woonbehoefte complexer is dan het lijkt. 

RIGO onderscheidt drie manieren om naar de woningbehoefte te kijken: via zoekprijs, bestedingsruimte of feitelijke verhuisbewegingen. Afhankelijk van de gekozen benadering bestaat het woningtekort voor 53% tot 75% uit betaalbare segmenten. Daarmee onderstrepen de onderzoekers dat één vaste norm of beleidsdoel de werkelijkheid onvoldoende dekt.

Tegelijkertijd concluderen zij dat bouwen in duurdere segmenten weliswaar doorstroming stimuleert, maar het tekort aan betaalbare woningen niet automatisch oplost.

Vraag naar eengezinswoningen onderschat

Een opvallende uitkomst uit het onderzoek van De Zeeuw en Keers is dat de vraag naar eengezinswoningen veel groter is dan het huidige aanbod:

• 50% van de nieuwbouwvraag bestaat uit eengezinswoningen 
• Dit loopt op naar 56% richting 2040
• Terwijl huidige plannen slechts 28% programmeren 

Ook de vraag naar groene woonmilieus (60–70%) ligt aanzienlijk hoger dan de huidige focus op stedelijke verdichting.

Doorstroming en doelgroepen verkeerd geïnterpreteerd

De onderzoekers corrigeren ook enkele hardnekkige aannames:

•  65-plussers vormen slechts 12% van de actieve woningzoekers
•  Starters (35%) en doorstromers onder de 65 jaar (53%) domineren de markt 
•  Doorstromers zoeken vaak juist eengezinswoningen

Hiermee wordt duidelijk dat een eenzijdige focus op stedelijke appartementen onvoldoende aansluit op de vraag.

Oproep tot realistischer en flexibeler beleid

De rode draad uit beide onderzoeken is helder: woningbouwbeleid moet beter aansluiten op de feitelijke woonvraag. Dat vraagt om meer flexibiliteit in programmering en een realistische kijk op betaalbaarheid en doelgroepen.

Coen van Rooyen, directeur van WoningBouwersNL: “Een cruciaal nieuw inzicht uit deze onderzoeken is dat wanneer wordt gekeken naar bestedingsruimte, woningzoekenden veel meer kunnen uitgeven aan duurdere woningtypen. Hierdoor onderschat het huidige beleid van twee derde betaalbaar de vraag naar (middel)dure koop- en huurwoningen. Dit biedt kansen, want de ontwikkeling van duurdere woningtypen zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt.”

Fahid Minhas, directeur van NEPROM, vat het scherp samen: sturen op “papieren werkelijkheden” werkt niet. “De praktijk moet leidend zijn. Dat betekent dat beleidsmakers veel scherper moeten kijken naar de échte woonbehoefte van mensen. Juist door flexibel om te gaan met woningbouwprogrammering ontstaan er meer financieel haalbare projecten en kunnen we het woningtekort sneller terugdringen. Blijven we vasthouden aan papier, dan blijven we bouwen voorbij aan wat mensen werkelijk nodig hebben.”